天！广州二手业主开始砸盘了
昨天，跟大家聊了聊五一楼市的热度情况↓
(资料图)
一手市场面临分化的趋势明显，不过二手市场的情况，其实更加严峻。
一方面，二手挂牌量在持续激增，另一方面，需求端开始疲软，这就造成了竞争加剧下，不少二手项目降价出逃。
量价齐跌，这就是如今二手楼市所面临的困境。
01
二手抛售潮持续
在4月17号时，链家的广州二手挂牌数据突破到14万套！
这是什么概念？要知道在去年的2月份时，链家上的二手挂牌套数，才刚突破10万套。
而经历了一年多一点的时间，套数就直飙至14万套，广州二手的抛售潮，一直在持续。
尽管这个这个数据在5月份时，从14万套降至了12万套，但其实中间颇有波折。
| 4月23日链家挂牌数据
因为在4月17号后，由于贝壳在整顿三证不齐全，特别是现状没有VR的房源，就把部分二手房源下架展示了。
至于突然整顿的理由，或许是广州的二手挂牌量增长的确太夸张，或许是网站自身需求要规范化管理，我们不得而知。
不过，在平台整顿完后的不到半个月里，链家的二手挂牌量，又一次突破了13万套，二手抛售潮的势头并没有止住。
| 5月5日链家挂牌数据
02
之前成交火热，已逐渐疲软
大家都在疯狂卖房，那有人买吗？
其实有的，据中原数据统计，今年的2-4月，二手成交火热。
其中3月份二手网签量更是突破1.2万套，这个数据可是创下了近6年来，广州3月二手成交的新高。
所以，挂牌量虽一直在持续上升，但成交也不赖，之前二手市场还是呈供需两旺的状态。
但我们也注意到了，4月份的二手成交，虽然也突破万宗大关，但成交也已有所回落。
究其原因，主要还是因为之前被积压的刚性需求，已经被逐步消化，后续需要新的蓄力或政策刺激。
在缺乏新的动力支持下，需求端随之降温，二手成交也逐渐疲软。
成交忽冷忽热，但挂牌量却仍在上升。
一方面是因为部分业主恐慌性抛售；另一方面，想乘市场尚火热之时“卖一买一”的客户也不少。
如今年3月中，二手房市场中的120-144平改善型户型，成交环比上升。
而约60平以下的小户型，以及约60-120平偏刚需的户型，则环比下跌0.26%-0.44%。
可见在如今二手房天量供应下，越来越多的业主，加速将手中的“蟹货”出掉，置换大房子。
这种改善成交活跃的情况，也会传导到一手市场，一手的改善在未来一段时间也会更加吃香。
此外，也印证了开头的结果，广州二手房抛售潮还在持续，如今二手市场竞争非常激烈。
03
竞争加剧，二手降价
在挂牌持续增长，需求端降温，竞争加剧的二手市场里，业主想跑出来，心态就只能放低，降价抛售已成为市场的常态。
比如三月的最近的一周，广州二手房调价中，降价房源占比6%，而涨价房源占比仅有1.7%。
市场上，降价出货的业主，比想高价套现的业主，多得多。
哪怕是放到各区来看，二手降价行为也十分明显。
在今年3月份时，我在链家上看见的各区二手房价与挂牌套数如下↓
到了5月份，各区挂牌套数看起来没有明显变化，主要还是因为4月份时平台的那次撤掉多套房源调整。
但价格，两个月的对比却基本只有持平与下跌，比如：
越秀降了0.2万/平；
天河降了0.2万/平；
海珠降了0.1万/平；
黄埔降了0.1万/平；
番禺降了0.1万/平；
白云、荔湾、增城等持平。
虽然这只是业主挂牌价格的变化，不是实际的成交情况。
但也说明了大部分区域仍是“买方市场”，业主心态不强硬，有议价空间。
当然，从成交端来看，近期二手的价格也的确降了下来。
中原数据显示，4月二手网签均价29655元/平，环比上月下跌了3.2%。
从个盘成交情况来看，目前各区代表盘成交价其实相比上个月没有太大变化，但如果同比去年的话，不乏降幅在10-20%左右的项目。
| 4月份数据，来源：合富研究院
唉，广州的二手市场，面临量价齐跌的困境，并不太乐观。
不过细分到各个板块来看，并不是所有的板块都惨淡，反而部分偏改善的板块，交投更加火热。
比如在4月二手成交活跃的板块中，价格在4万以上的板块，高达7个。
而个盘方面，成交前十的项目中，价格在4万以上的也有5个。
可见，如今广州市场，刚需们持续观望，反而是改善下场更多，这说明，广州市场距离全面回暖，还有一段路要走。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
